外国人可以在意大利买房吗？2026 年谁可以在意大利购买房地产?
- Attorney Andrea Mannocci
- 2天前
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作者：Mannocci Law Firm，Andrea Mannocci 律师
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是的。在大多数情况下，外国人可以在意大利购买房地产。
欧盟和欧洲经济区公民通常可以购买房地产，不受基于国籍的限制。合法居住在意大利的非欧盟公民，通常可以在持有有效居留许可或长期居留许可的情况下购买房地产。未在意大利居住的非欧盟公民，则可以在意大利与其本国之间存在互惠条件，或适用条约允许购买的情况下购买房地产。
这意味着，许多国际买家——包括来自美国、英国、德国、瑞士（存在部分限制）、法国、南美及其他司法管辖区的买家——均可依法在意大利购买房地产。然而，答案绝不应仅根据国籍作出假设。在签署购房提议、支付定金或承诺签订初步合同时，应当事先进行核查。
在意大利购买房地产是可能的。安全地购买，则需要法律核查。
意大利已不再是面向外国买家的小众市场。
根据意大利税务局房地产市场观察机构（Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate，简称 OMI）与意大利银行协会（ABI）共同编制的《2026 年住宅房地产报告》，2025 年意大利共售出约 766,757 套住宅。与 2024 年相比，这一数字增长了 6.4%。住宅买卖交易的估计总值达到约 1,240 亿欧元，同比增长 8.8%。
这并不是一个静态市场。它是一个规模庞大、活跃，并且日益国际化的市场。
在 2021 年和 2022 年后疫情时期的繁荣之后，意大利住宅市场在 2023 年出现调整，主要原因是通货膨胀和利率上升。随后，市场在 2024 年趋于稳定，并在 2025 年恢复了更强劲的增长。通过按揭贷款融资购买的房产也出现复苏：OMI/ABI 数据显示，2025 年约有 334,000 套住宅通过抵押贷款购买，银行发放的贷款本金超过 470 亿欧元。
对于外国买家而言，这一点非常重要，因为更加活跃的市场既会创造机会，也会带来压力。优质房产流转速度更快。卖方和中介可能期待买家迅速作出决定。购房提议可能会被作为常规文件提交。定金也可能在买方获得充分法律咨询之前即被要求支付。
而正是在这一环节，许多国际买家开始暴露于风险之中。
谁可以在意大利买房？
法律上的答案取决于买方的身份状态。
1. 意大利公民和欧盟公民
意大利公民可以在意大利购买房地产，不受基于国籍的限制。
欧盟成员国公民通常也可以在意大利购买房地产，不受基于国籍的限制。对于 EFTA 国家公民，整体原则亦基本相同，但仍须以适用于该个人及该交易的具体法律框架为准。
对于这些买家而言，主要法律问题通常并非是否有资格购买，而是交易本身的安全性：产权归属、地籍一致性、城市规划状况、抵押权、地役权、税务处理、继承规划以及合同保护。
2. 合法居住在意大利的非欧盟公民
合法居住在意大利的非欧盟公民，通常可以在持有有效居留许可、长期居留许可或其他适当居留身份的情况下购买房地产。
意大利公证制度说明，无论是否存在互惠条件，只要非欧盟公民在意大利的居留符合意大利法律，其通常可以在意大利进行法律行为。相关居留文件必须在签署公证契约之前出示。
例如，居住在米兰的非欧盟劳动者、合法居住在佛罗伦萨的家庭成员，或持有有效居留许可的非欧盟企业家，均可能属于这一类别。
不过，法律核查仍必须谨慎进行。买方的居留身份、身份证件、税号、婚姻状况、资金来源以及银行安排，都是相关的重要因素。
3. 未在意大利居住的非欧盟公民
这是最容易引起混淆的类别。
未合法居住在意大利的非欧盟公民，只有在存在相应法律依据的情况下，方可在意大利购买房地产。实践中，这通常意味着以下条件之一成立：
• 国际条约允许购买；
• 互惠条件得到满足；
• 另有特定法律规则适用于该买方或该交易。
互惠原则意味着，外国公民只有在意大利公民能够在该外国公民所属国家享有同等权利的情况下，才可在意大利享有某些民事权利。就房地产而言，核心问题是：意大利公民是否被允许在该买方所属国家购买同类型房地产？
这并非一个纯理论问题。意大利公证体系明确指出，在公证交易中，包括房地产买卖，互惠条件必须逐案评估，并且可能需要意大利外交与国际合作部的支持。
意大利外交与国际合作部也按国家发布有关互惠条件的信息，但其网站本身提示，该等信息属于一般性说明，并不具有法律效力。因此，买方不应依赖网上非正式声明、房地产中介的安抚性说法或笼统假设。
正确的做法是，在买方签署任何具有约束力的文件之前，先核查其购房资格。
在意大利买房能保证获得居留权吗？
不会。在意大利购买房产并不会自动赋予外国买方在意大利居住的权利。
这是非欧盟买家中最常见的误解之一，尤其是来自美国、英国、加拿大、南美以及欧盟以外其他司法管辖区的买家。
购置房地产与移民身份是两个相互独立的问题。
拥有房产可以支持某些签证或居留许可申请，因为它可以证明申请人在意大利拥有可使用的住所。然而，房产所有权本身并不会产生居留权、公民身份或长期居留权。
例如，选择性居留签证规则通常要求申请人具备合适住所，以及来自非工作来源的充足、稳定经济资源。拥有一套房产可以帮助满足住所要求，但不能替代签证审查。
因此，若买方希望在意大利生活、在意大利退休、长期停留于意大利，或与家人一同迁居，应在公证契约签署之前，将房地产购买与移民及税务规划进行协调。
市场数据显示，外国买家实际上分为两个截然不同的市场。
第一类是居住在意大利的外国公民。这些买家通常在意大利工作和生活，并购买主要住所，且往往集中在意大利中北部地区。
第二类是居住在海外的国际买家，他们购买的是第二住宅、生活方式型房产、投资型房产、退休住房或高价值资产。
这一区分非常重要。法律需求不同，财务状况不同，风险也不同。
根据 IDOS 数据及相关市场分析，近几年外国公民在意大利购买住宅的数量总体上一直低于全国市场的 5%，尽管 2025 年的估计数据显示约有 39,000 笔购买交易，占整体市场约 5.1%。在使用高贷款成数按揭的外国居民中，市场报告将罗马尼亚、阿尔巴尼亚和孟加拉国买家列为重要群体，且交易高度集中在意大利北部。
这是一个由居民买家构成的市场。
非居民国际买家的市场则呈现出不同特征。Gate-away 2024 年报告显示，美国是意大利房地产国际咨询请求的最大来源，接近 30%，其后为英国、德国、法国、加拿大、荷兰、比利时和瑞典。Gate-away 2025 年数据确认，美国仍是主要需求来源之一，而来自英国、法国及其他国家的买家继续发挥重要作用。
在豪宅领域，idealista 对 100 万欧元以上房产的分析显示，2023 年美国和德国合计约占意大利豪宅房源外国访问量的 31.6%。
因此，谁在意大利买房？
从数量上看，意大利市场在很大程度上仍然以意大利本国买家为主。在外国居民中，购房往往反映工作、家庭和融入社会的需求。在非居民国际买家中，最强劲的需求通常来自美国、英国、德国、法国、瑞士、加拿大、荷兰以及其他高购买力市场。
对于法律分析而言，这一区分至关重要。
为什么外国买家不应将意大利购房视为一项简单的房地产交易
外国买家接触意大利房地产市场时，往往会从一个熟悉的假设出发：认为购房流程与其本国购买房地产类似。
事实并非如此。
意大利体系具有高度形式化的特点。最终公证契约在公证人面前签署，公证人负责进行基本合法性审查并登记所有权转移。然而，公证人并不是买方的私人律师。公证人是公共官员，必须保持中立。
买方还可能需要与房地产中介、卖方、技术人员、银行、市政机关、建筑师、税务顾问，有时还包括签证方面的专业人士进行沟通。上述任何主体都不能替代专门、独立并完全聚焦于买方利益的法律咨询。
对于国际买家而言，风险最高的时点通常并不是最终公证契约签署之时，而是交易的开始阶段。
在意大利，购房提议一经接受，便可能具有法律约束力。定金可能变得难以追回。初步合同可能在买方尚未充分理解房产的法律、地籍、城市规划、税务或继承影响之前，就已经产生强有力的义务。
因此，核心问题不仅仅是“我可以在意大利购买房产吗？”，还包括：
• 我是否应该购买这处具体房产？
• 卖方是否拥有完整的出售权利？
• 房产在地籍和城市规划方面是否合规？
• 是否存在抵押权、负担、执行程序或第三方权利？
• 预期用途是否合法？
• 是否存在关于翻修、短期出租或接待性用途的限制？
• 我的国籍、居留身份或婚姻财产制度是否可能产生法律问题？
• 从未来继承或资产保护角度看，本次购买应如何设计结构？
购房资格问题只是入口。尽职调查才是保护。
在意大利购买房产前的主要法律核查
外国买方通常应在签署任何具有约束力的文件之前完成以下核查。
购房资格与互惠原则
第一项核查涉及买方是否合法有权购买该房产。
这包括国籍、居留身份、适用条约、互惠原则，以及在公司或其他结构作为买方的情况下，公司的行为能力和实际受益人相关问题。
这一点对于未在意大利居住的非欧盟买方尤其重要。
身份、税号和婚姻状况
外国买方需要取得意大利税号。契约必须正确识别买方身份，并且通常需要注明婚姻状况和婚姻财产制度。
对于来自普通法国家的买方而言，意大利民法体系与外国婚姻财产概念之间的相互作用，可能会造成意想不到的复杂问题。
资金来源与反洗钱合规
银行、公证人和专业人士均必须遵守反洗钱法规。国际汇款、外国银行账户、公司资金、信托、加密资产清算所得、家庭赠与或继承财产，都可能导致进一步的文件要求。
买方应当提前准备资金可追溯性的相关证明。
产权和卖方权限
卖方必须拥有有效产权，并具备完整的出售权限。在继承情形下，这可能需要仔细审查继承文件、遗产接受情况、授权委托书以及其他继承人可能享有的竞争性权利。
地籍和城市规划合规
在意大利，地籍合规并不等同于完整的城市规划合规。一处房产可能在地籍登记上显示正确，但仍存在建筑违规、未经许可的工程或尚未解决的市政问题。
这是外国买方最主要的风险领域之一。
合同结构
购房提议、初步合同和最终公证契约必须相互协调。停止条件、定金条款、融资条件、文件交付义务、时间安排、税费分配以及违约救济，都必须精准起草。
税费和公证契约后的义务
买方应了解购置税、 公证人 公证费用、年度地方税、垃圾税、租赁税务、税务居住地相关影响，以及在相关情况下的继承规划。
意大利的房产并不仅仅是一项生活方式资产。它同时也是与意大利法律和税务体系之间的一种法律及税务关系。
美国、英国和南美买家需要了解什么
对于美国买家而言，意大利市场具有吸引力，因为它结合了生活方式、艺术城市、乡村、海岸地区、葡萄酒产区以及长期资产价值。美国始终是意大利房地产国际需求最强劲的来源之一。然而，美国买家不应低估法律差异：已被接受的购房提议、定金、公证契约、市政合规以及跨境继承规划，均可能与美国实践存在很大不同。
对于英国买家而言，英国脱欧已经改变了实际框架。就意大利移民法而言，英国公民不再是欧盟公民。这并不意味着英国买家不能在意大利购买房地产，而是意味着，如果买方希望在意大利停留较长时间，则购房应与签证、居留、税务和房产使用规划相协调。
对于南美买家而言，情况可能存在较大差异。一些买家可能已经拥有意大利公民身份，或正在通过血统申请承认意大利公民身份。其他买家则可能是以外国公民身份购房的非欧盟公民。外汇管制、资金来源证明、家族所有权结构以及继承规划都可能成为重要问题。
对于所有这些群体而言，最安全的立场是一致的：在承担合同义务之前，先核查法律能力、房产合规性以及交易结构。
为什么这在增长中的市场中很重要
意大利住宅市场在 2025 年恢复增长。国际需求依然强劲，尽管变得更加有选择性。买家不再只是寻找“意大利的便宜房产”。许多人正在寻找品质、法律安全性、生活方式、出租潜力、能源性能、翻修机会、历史建筑以及长期家庭使用价值。
这形成了一个更加成熟的市场。
买家可能会找到托斯卡纳的别墅、罗马的公寓、西西里的住宅、普利亚的房产、科莫湖畔的住所、利古里亚海岸的房屋，或一栋待翻修的历史建筑。每一种房产类型都具有不同的法律特征。
佛罗伦萨的一套翻新公寓，在法律上并不等同于一处带土地的农舍。海边别墅不同于共管公寓。乡村房产可能涉及农业用地、通行权、水井、化粪池、景观限制或建筑赦免问题。历史建筑可能受到文化遗产相关限制。用于短期出租的房产，可能受到国家、地区和市政层面规则的约束。
在意大利，房产的法律身份与其美感同样重要。
因此，是的，外国人可以在意大利购买房地产，但相关法律路径必须事先进行核查。
大多数外国人可以在意大利购买房地产。
但是，当买方即将转移资金、签署具有约束力的文件，或承诺进行跨境投资时，“大多数”这个答案并不足够。
正确的法律答案取决于国籍、居留身份、互惠原则、房产本身、卖方产权、买方资金、税务状况、家庭情况以及长期目标。
对于国际买家而言，意大利仍然是全球最具吸引力的房地产市场之一。2025 年数据显示，住宅市场重新恢复增长，国内交易活动强劲，国际需求持续存在。然而，增长中的市场并不自动等同于安全的市场。
最安全的购买并不是最快的购买，而是在买方签署文件之前已经清楚了解自身法律地位的购买。
如果您正在考虑从海外购买意大利房地产，请在提出具有约束力的报价或支付定金之前，先获得独立法律咨询。Mannocci Law Firm 全程以英语协助国际客户，并在意大利房地产交易中提供法律清晰性、尽职调查和跨境保护。
更多信息可参阅我们关于意大利跨境房地产购置的专门页面，以及我们为国际客户提供的法律解决方案概览：
Mannocci Law Firm 如何协助国际买家
Mannocci Law Firm 是一家总部位于托斯卡纳的律师事务所，在佛罗伦萨和比萨设有办公室，专门为国际客户提供意大利房地产法律协助。
本所为外国买家、投资者及家庭提供英文法律服务，协助其在购买、出售、管理或保护意大利房地产之前，获得独立法律咨询。
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Andrea Mannocci 律师自 2011 年起注册于律师名册，其职业活动主要集中于房地产法、银行法和金融法领域，并在房地产交易、执行程序、司法拍卖、困境资产、合同分析和跨境房地产问题方面拥有具体经验。本所采用独立的服务方式：不与销售价格、卖方、房地产中介或交易结果挂钩。
这种独立性对于外国买家尤为重要。
对于不讲意大利语、不居住在意大利且不了解当地法律体系的买家而言，不应仅依赖非正式的安抚性说法。买方需要的是一位在必要时能够放慢流程、识别法律风险、用英语解释相关后果，并在资金和义务变得难以追回或撤销之前保护买方利益的专业人士。
作者
Mannocci Law Firm，Andrea Mannocci 律师。
意大利房地产律师，为国际客户在意大利房地产购买、尽职调查、跨境购房交易、房地产纠纷、继承及资产保护事项中提供协助。Mannocci Law Firm 是一家独立律师事务所，总部位于意大利托斯卡纳，并在佛罗伦萨和比萨设有办公室。本所为参与意大利房地产交易及相关跨境事务的国际客户提供英文法律协助。
资料来源
意大利税务局 / OMI 与 ABI，《2026 年住宅房地产报告》；意大利税务局关于 2024 年和 2025 年住宅市场的新闻稿；意大利全国公证人委员会关于外国公民在意大利购买房地产的指南；意大利外交与国际合作部关于互惠原则的信息；ISTAT 关于在意大利居住外国公民的人口统计数据；IDOS 关于外国居民及房地产购买的分析；Gate-away 关于国际买家的报告；Century 21 Italia 和 Wikicasa 关于外国人在线房地产搜索的分析；idealista 关于外国人对意大利豪宅兴趣的分析；JLL 和 Cushman & Wakefield Italy 关于资本市场的报告；Reuters 关于学生住房和机构房地产投资的文章；Mannocci Law Firm 网站及跨境购房服务页面。
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