中国和新加坡买家是否正在投资意大利房地产？

是的，但不应将中国和新加坡作为同一个市场来分析。

中国需求更可能通过私人买家、家庭、企业家和中小型投资者进入意大利市场，他们通常关注公寓、出租型房产、第二住宅、学生相关住房或精选生活方式型资产。

相比之下，新加坡则更多体现为专业资本和机构资本：主权财富基金、房地产平台、酒店业、办公楼、学生住房、管理型住宅项目以及城市更新项目。

这一区分至关重要。一个中国家庭在米兰购买公寓，与一家总部位于新加坡的投资者进入意大利酒店或学生住房平台，并不是同一种交易。市场逻辑、法律结构、资金来源分析和尽职调查都不同。

战略结论很明确：意大利对中国和新加坡资本都具有吸引力，但吸引原因不同，进入渠道也不同。

意大利住宅市场规模庞大、流动性强，并已恢复增长。

“意大利并不是一个小型生活方式市场；它是一个深厚的住宅市场，涵盖广泛的价格区间、地理位置和资产类型。”

意大利住宅市场在 2025 年重新进入扩张阶段。根据意大利税务局房地产市场观察机构（OMI）与意大利银行协会（ABI）的数据，2025 年意大利共售出约 766,757 套住宅房产，较 2024 年增长 6.4%。住宅交易总值达到约 1,240 亿欧元，增长 8.8%。

这为外国买家提供了一个重要背景。意大利并不是一个小型生活方式市场；它是一个深厚的住宅市场，涵盖广泛的价格区间、地理位置和资产类型。

该市场也日益细分。国际买家并不只是寻找“意大利的便宜房子”。有些人寻找价格适中的村镇住宅或 250,000 欧元以下的房产。另一些人则关注优质公寓、湖畔别墅、翻新农舍、酒店资产、租金收益、城市更新或长期家庭财富保护。

对于中国和新加坡资本而言，这种细分比笼统的国籍标签更加重要。

外国买家仍然是少数群体，但具有重要战略意义。

外国公民在意大利住宅市场中仍然属于少数群体。IDOS 和 Scenari Immobiliari 数据估计，2025 年外国公民在意大利购买住宅约 39,000 套，占全国市场约 5.1%，估计交易价值约为 34 亿欧元。

这一数字远低于金融危机前的峰值。据报道，2007 年外国公民购房数量约为 135,000 套，占市场的 17.3%。如今，外国买家市场在数量上较小，但在买家结构上更加复杂。

对于 Mannocci Law Firm 的国际受众而言，关键在于，“外国买家”并不是一个单一类别。至少存在三个不同群体：

在意大利居住并购买主要住所的外国居民；

购买第二住宅或投资房产的非居民私人买家；

通过基金、公司或平台收购房地产的机构或专业投资者。

中国在前两类中更加明显。新加坡则在第三类中更加明显。

中国：私人买家、家族财富与多元化配置

中国每年有多少住宅房产由中国公民在意大利购买，目前并没有完整的意大利公开数据库能够准确显示。因此，现有数据必须通过替代指标进行解读：外国公民购房估计、国际房地产需求、移民模式、商业社群以及更广泛的中国海外投资行为。

IDOS 和 Scenari Immobiliari 指出，中国买家以及来自印度次大陆的买家，在外国公民购房中稳定占约 10%。将这一比例适用于 2025 年估计的 39,000 笔外国公民购房交易，则意味着该更广泛亚洲群体的交易量大约为 3,900 笔。该数字应被视为编辑性估算，而非按国籍逐项统计的官方公证数据序列。

然而，市场画像依然清晰。

在意大利的中国买家通常是私人买家，而非机构房地产资本。他们可能包括为在意大利求学子女购买公寓的家庭、与意大利商业区存在联系的企业家、购买首套住宅的外国居民，或寻求租金收入和长期多元化配置的私人投资者。

中国国内房地产行业的疲弱也具有相关性。Reuters 报道称，2024 年中国房地产投资下降 10.6%，按建筑面积计算的房产销售下降 12.9%，新开工面积下降 23%。这并不自动意味着中国买家会在意大利购房，但它有助于解释为什么部分中国私人财富可能会寻求海外配置，以实现多元化、稳定性以及与教育相关的资产布局。

另一个有用的替代指标是美国。美国全国房地产经纪人协会报告称，2025 年中国买家按交易金额计算是美国住宅市场最大的外国买家群体，购买了约 137 亿美元的既有住宅。同样，这并不是意大利统计数据。但它确认，中国买家仍然有能力在成熟的海外住宅市场部署大量资本。

中国买家在意大利可能寻找什么

中国买家在意大利的需求可以分为四种实际类型。

第一类是家庭和教育型买家。此类买家关注米兰、罗马、佛罗伦萨、博洛尼亚以及其他大学或商业中心城市的公寓。购买目的可能包括子女学习、家庭使用、资本安全，或未来居留规划。

第二类是企业家或居民买家。在拥有较大中国社群和商业活动的地区，包括托斯卡纳部分地区和意大利北部，房地产可能与商业经营、家庭安居或融入当地生活相关。

第三类是私人投资型买家。此类买家可能寻找较小面积的公寓、可产生收益的房产、中期租赁、学生住房相关机会，或城市及历史目的地中的旅游租赁机会。

第四类是生活方式型或高净值买家。此类买家可能考虑别墅、修复后的农舍、湖畔房产、海滨住宅，或罗马、佛罗伦萨、米兰、威尼斯等核心城市的优质公寓。

即使并非专门针对中国买家，Gate-away 的国际买家数据在此仍具有参考价值。意大利房产的国际需求持续偏向公寓、别墅和独立住宅，并且对已翻新或可立即入住的房产表现出强烈兴趣。这与希望降低翻修风险和操作复杂性的外国买家的需求是一致的。

然而，“可立即入住”并不意味着法律上安全。在意大利，一处已翻新的房产仍可能存在规划违规、地籍不一致、共管公寓限制或尚未解决的建筑问题。

新加坡：机构资本，而非大规模私人购房。

“公开可获得的数据并未显示有大量新加坡私人住宅买家大规模在意大利购房。”

新加坡则呈现出不同的情况。

公开可获得的数据并未显示有大量新加坡私人住宅买家大规模在意大利购房。新加坡更清晰地表现为成熟机构资本的来源。

最典型的例子是新加坡主权财富基金 GIC。GIC 收购了 Hotel Investment Partners 约 35% 的股权，该平台在西班牙、希腊、意大利和葡萄牙拥有 72 家酒店及超过 21,000 间客房。这并不是私人度假住宅购买，而是一项酒店平台战略。

因此，新加坡的重要性更多与专业投资主题相关：

酒店和度假村；

办公及混合用途资产；

学生住房；

管理型住宅项目；

城市更新；

棕地转绿色投资；

长期收益型平台。

这一特征符合意大利机构房地产市场的演变。近年来，国际资本在酒店、办公、零售、居住、物流和学生住宿领域尤其活跃。意大利在某些运营型房地产领域仍存在供应不足，尤其是学生住房和管理型居住产品，这使其对寻求规模和结构性需求的投资者具有吸引力。

米兰奥运村是市场发展方向的一个很好例子。COIMA 将该项目描述为 2026 年冬奥会后未来拥有 1,700 个床位的学生住宿项目，并具有强烈的城市更新和社会影响属性。无论某一具体资产是否涉及新加坡投资者，这一资产类别本身正是更符合新加坡式机构资本逻辑的专业房地产产品，而非普通私人第二住宅购买。

中国与新加坡：两种不同的投资逻辑

核心区别是战略性的。

中国买家更可能受到家庭需求、教育、多元化配置、创业、租金收益和生活方式等因素驱动。即使具有投资成分，交易通常仍是住宅性和个人性的。

新加坡资本则更可能受到收益率、规模、平台经济、专业管理、酒店业、城市转型以及长期机构配置等因素驱动。

这导致两种不同的法律和商业现实。

对于中国买家而言，关键问题通常包括购房资格、互惠原则、资金来源、银行文件、个人或家庭结构、房产尽职调查、税务、继承，以及应以个人名义还是通过公司进行购买。

对于总部位于新加坡的投资者而言，重点往往转向公司授权、基金结构、实际受益人、反洗钱审查、税务效率、资产管理、租赁分析、规划规则、融资、ESG 标准和退出策略。

因此，同一个意大利房地产市场，会产生两种非常不同的法律委托。

法律要点：市场机会并不会消除交易风险。

中国买家和新加坡买家均属于非欧盟买家，因此必须谨慎核查意大利法律框架。

根据《意大利民法典》序言规定第 16 条，外国公民在意大利享有民事权利须以互惠原则为条件，除非特别法律另有规定。实践中，未在意大利居住的非欧盟买家可能需要确认，意大利公民是否被允许在该买方所属国家进行同等交易。

也存在例外情况。例如，某些合法居住在意大利的非欧盟公民，在满足相关居留条件的情况下，可能无需进行同样的互惠原则分析即可购买房产。

对于新加坡而言，互惠原则可能尤其值得关注，因为新加坡本身区分不同类别的房地产。外国人通常需要获得批准，方可在新加坡购买有地住宅物业。当意大利资产并非简单公寓，而是别墅、土地或具有需要更谨慎比较分析特征的房产时，这一点可能具有重要意义。

对于中国而言，实际问题往往是资金来源。参与交易的意大利银行、公证人和专业人士必须了解资金来源、付款路径以及实际受益人。外汇管制和跨境转账可能使提前准备文件变得至关重要。

在这两种情况下，交易都应在买方签署具有约束力的报价或支付定金之前做好准备。

市场结论

中国和新加坡均与意大利房地产市场相关，但它们代表的是不同形式的需求。

中国更多体现为私人住宅需求：家庭、学生、企业家、居民、中小型投资者以及部分高净值买家。相关资产通常包括公寓、出租单元、第二住宅、酒店相关房产或生活方式型住宅。

新加坡则更多体现为机构资本和专业资本：酒店平台、基金、学生住房、管理型居住项目、办公楼和城市更新项目。相关资产更可能具有规模化、专业管理和收益产生特征。

对于卖方、中介和投资者而言，这一区分非常重要。中国买家可能需要安心感、法律清晰性以及英文交易支持。新加坡投资者则可能需要更结构化的法律和投资分析。

对于买家而言，信息同样明确：意大利是开放的，但并不是非正式的。市场机会必须与法律确定性相匹配。

Mannocci Law Firm 为国际客户提供意大利房地产事务协助，特别专注于跨境购房、法律尽职调查、互惠原则、资金来源问题、合同审查和交易结构设计。本所为进入意大利房地产市场的外国买家、家庭、投资者和公司提供独立的英文法律协助。

如果您是中国或新加坡买家，或正在为来自中国或新加坡的资本就意大利房地产交易提供建议，独立法律审查应在提出报价之前进行，而不是在问题出现之后才开始。

更多信息请访问：Mannocci Law Firm — 法律解决方案

作者

Andrea Mannocci 律师，Mannocci Law Firm 创始人，意大利房地产律师，为国际客户在意大利房地产购买、尽职调查、跨境购房、房地产纠纷、继承及资产保护事项中提供协助。Mannocci Law Firm 是一家独立律师事务所，总部位于意大利托斯卡纳，并在佛罗伦萨和比萨设有办公室。本所为参与意大利房地产交易及相关跨境事务的国际客户提供英文法律协助。

资料来源

意大利税务局 / OMI 与 ABI，《2026 年住宅房地产报告》；IDOS 和 Scenari Immobiliari 关于外国公民及意大利住房的数据；Gate-away 国际买家报告；Reuters 关于中国房地产市场的报道；美国全国房地产经纪人协会《2025 年美国住宅房地产国际交易报告》；GIC 关于 Hotel Investment Partners 的资料；COIMA 关于米兰奥运村和学生住房的资料；意大利外交与国际合作部关于互惠原则的指引；意大利公证体系关于外国买家和互惠原则的资料；新加坡土地管理局关于外国人拥有住宅物业的指引；Mannocci Law Firm 网站及跨境购房服务页面。

本文仅供一般信息参考，不构成法律、税务、财务、移民或投资建议。涉及中国、新加坡或其他非欧盟买方的意大利房地产交易，必须根据具体情况逐案评估，并考虑国籍、居留身份、互惠原则、房产文件、资金来源、税务状况、实际受益人、投资结构以及房产预期用途。阅读本文并不会与 Mannocci Law Firm 建立律师—客户关系。