Acquistare un immobile in Toscana: principali aggiornamenti legali e di mercato per gli acquirenti internazionali
Il mercato immobiliare toscano continua ad attrarre un forte interesse internazionale, in particolare a Firenze, Lucca, Grosseto, nelle zone costiere e nel mercato delle proprietà rurali della regione.
I recenti sviluppi confermano, tuttavia, un principio importante: acquistare un immobile in Toscana richiede molto più della semplice verifica della titolarità e della negoziazione del prezzo. È oggi necessaria una particolare attenzione quando l’immobile viene utilizzato per finalità turistico-ricettive, ha beneficiato di interventi Superbonus oppure viene acquistato da un soggetto non appartenente all’Unione europea.
Le locazioni turistiche richiedono una due diligence più approfondita
Gli immobili pubblicizzati come adatti ad Airbnb o ad altre locazioni brevi continuano a essere particolarmente interessanti per gli acquirenti internazionali. Tuttavia, la possibilità di proseguire un’attività locativa già esistente non dovrebbe mai essere data per scontata.
Le più recenti indicazioni della Regione Toscana confermano che le locazioni turistiche in forma non imprenditoriale devono essere comunicate telematicamente al Comune competente attraverso il sistema SUAP. Ogni immobile deve inoltre ottenere i relativi codici identificativi regionale e nazionale, denominati CIR e CIN.
In linea generale, una locazione breve può mantenere natura non imprenditoriale quando una persona fisica gestisce non più di due appartamenti. A partire dal terzo appartamento, l’attività richiede la presentazione di una SCIA ed è considerata imprenditoriale.
Questa distinzione assume particolare importanza quando si acquista un immobile già destinato alla locazione. Le registrazioni, i codici identificativi e la posizione amministrativa del venditore non si trasferiscono necessariamente e automaticamente all’acquirente. Il cambiamento della titolarità può inoltre incidere sui regimi transitori applicabili ad alcuni bed and breakfast, affittacamere e altre attività ricettive.
Prima di procedere, gli acquirenti dovrebbero pertanto verificare:
l’esatta classificazione dell’attività esercitata nell’immobile;
i relativi CIR, CIN e gli adempimenti SUAP o SCIA;
se l’attività in corso possa proseguire legittimamente dopo il perfezionamento dell’acquisto;
l’esistenza di eventuali limitazioni comunali o sanzioni pendenti;
le registrazioni e le comunicazioni richieste al nuovo proprietario.
Quando i ricavi attesi dalla locazione costituiscono un elemento della decisione di investimento, la possibilità di proseguire legittimamente l’attività dovrebbe essere verificata prima che l’acquirente assuma obblighi contrattuali vincolanti.
Il mercato sta rallentando, ma non è ancora un mercato favorevole agli acquirenti
L’indagine più recente pubblicata dalla Banca d’Italia evidenzia un rallentamento della crescita dei prezzi di vendita delle abitazioni nel secondo trimestre del 2026. Allo stesso tempo, i margini di negoziazione e i tempi medi di vendita rimangono prossimi ai minimi storici.
Ciò suggerisce un mercato più equilibrato, ma ancora competitivo. Una crescita più lenta dei prezzi non significa necessariamente che i venditori siano disposti ad accettare riduzioni sostanziali, soprattutto nel caso di immobili peculiari o di particolare pregio situati in Toscana.
Gli acquirenti internazionali dovrebbero quindi predisporre tempestivamente le verifiche legali, le soluzioni di finanziamento e le condizioni contrattuali necessarie. Tentare di introdurre tutele essenziali soltanto quando le trattative commerciali sono già in una fase avanzata può indebolire significativamente la posizione dell’acquirente.
I dati di settore continuano inoltre a evidenziare una consistente domanda estera in Toscana, soprattutto per abitazioni indipendenti, proprietà rurali e immobili connessi al turismo. Tali dati devono essere considerati indicatori di mercato, e non statistiche ufficiali sulle compravendite, ma confermano la persistente attrattività internazionale della regione.
Gli interventi Superbonus possono incidere sul trattamento fiscale della vendita
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito il trattamento delle plusvalenze relative agli immobili detenuti in comproprietà e precedentemente interessati da interventi Superbonus.
Quando le quote di proprietà sono state acquistate attraverso titoli diversi — per esempio, in parte mediante acquisto e in parte per successione — il trattamento fiscale deve essere valutato separatamente per ciascuna quota. L’esenzione applicabile alla quota acquisita per successione non si estende automaticamente alle quote acquistate a diverso titolo.
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che le spese sostenute da un comproprietario non possono necessariamente essere utilizzate per incrementare il costo fiscalmente riconosciuto della quota appartenente a un altro comproprietario.
Sebbene la questione riguardi principalmente i venditori, essa può influenzare la negoziazione del prezzo, il ricavo netto atteso dal venditore e le tempistiche dell’operazione. Per gli immobili interessati da lavori Superbonus, le parti dovrebbero ricostruire sia la provenienza di ciascuna quota di proprietà sia la storia delle spese sostenute prima di sottoscrivere accordi vincolanti.
I requisiti per gli acquisti transfrontalieri dovrebbero essere verificati prima della sottoscrizione di un’offerta
Nel corso del mese di agosto non sono state introdotte nuove disposizioni significative riguardanti la possibilità per i cittadini stranieri di acquistare immobili in Italia. Rimane tuttavia importante la distinzione tra acquirenti appartenenti e non appartenenti all’Unione europea.
I cittadini dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo, così come determinati cittadini stranieri regolarmente soggiornanti in Italia, possono generalmente acquistare senza che sia necessario verificare la condizione di reciprocità. Per altri acquirenti non appartenenti all’Unione europea può invece rendersi necessaria un’analisi specifica del Paese di provenienza, fondata sulla normativa italiana, sui trattati bilaterali e sui diritti riconosciuti ai cittadini italiani nel Paese dell’acquirente.
Tale verifica dovrebbe essere effettuata prima della sottoscrizione di una proposta irrevocabile o di un contratto preliminare. Rinviare la questione alle verifiche finali del notaio può esporre l’acquirente a inutili rischi contrattuali ed economici.
La lezione pratica per gli acquirenti internazionali
L’attuale mercato toscano continua a offrire eccellenti opportunità, ma la situazione giuridica di un immobile non può essere valutata sulla sola base dell’annuncio o della sua descrizione commerciale.
Le autorizzazioni relative alle locazioni turistiche, i cambiamenti di titolarità, gli interventi Superbonus, la storia fiscale dell’immobile e la nazionalità dell’acquirente possono incidere sull’operazione. Una due diligence legale tempestiva e indipendente rimane lo strumento più efficace per individuare questi aspetti prima del versamento di somme a titolo di deposito o dell’assunzione di impegni vincolanti.
Mannocci Law Firm assiste acquirenti e investitori internazionali in Toscana e nel resto d’Italia, coordinando gli aspetti legali, contrattuali e transfrontalieri delle acquisizioni immobiliari, dalla valutazione iniziale fino al perfezionamento dell’operazione.
Per informazioni visita: www.mannocci.law
L’Avv. Andrea Mannocci è il fondatore di Mannocci Law Firm, studio legale indipendente italiano con sedi a Firenze e Pisa. Assiste acquirenti internazionali, investitori e proprietari immobiliari in materia di acquisizioni, due diligence, contratti, controversie e questioni transfrontaliere in Toscana e nel resto d’Italia. Il presente articolo ha esclusivamente finalità informative e non costituisce una consulenza legale. Ogni operazione immobiliare deve essere valutata alla luce delle sue specifiche circostanze giuridiche, tecniche e fattuali.
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