Investieren chinesische und singapurische Käufer in italienische Immobilien?

Ja, aber China und Singapur sollten nicht als derselbe Markt analysiert werden.

Chinesische Nachfrage zeigt sich in Italien eher durch private Käufer, Familien, Unternehmer und kleinere Investoren, die nach Wohnungen, Mietobjekten, Zweitwohnsitzen, studentischem Wohnraum oder ausgewählten Lifestyle-Immobilien suchen.

Singapur hingegen ist stärker durch professionelles und institutionelles Kapital vertreten: Staatsfonds, Immobilienplattformen, Hospitality, Büroimmobilien, Studentenwohnheime, professionell verwaltete Wohnkonzepte und Stadtentwicklungsprojekte.

Diese Unterscheidung ist wesentlich. Eine chinesische Familie, die eine Wohnung in Mailand kauft, ist nicht mit einem in Singapur ansässigen Investor gleichzusetzen, der sich an einer italienischen Hospitality- oder Studentenwohnplattform beteiligt. Marktlogik, rechtliche Struktur, Prüfung der Mittelherkunft und Due Diligence unterscheiden sich erheblich.

Die strategische Schlussfolgerung ist klar: Italien ist sowohl für chinesisches als auch für singapurisches Kapital attraktiv, jedoch aus unterschiedlichen Gründen und über unterschiedliche Investitionskanäle.

Italiens Wohnimmobilienmarkt ist groß, liquide und wieder auf Wachstumskurs

„Italien ist kein kleiner Lifestyle-Markt, sondern ein tief entwickelter Wohnimmobilienmarkt mit einer großen Bandbreite an Preissegmenten, Standorten und Immobilienarten.“

Der italienische Wohnimmobilienmarkt kehrte 2025 wieder auf Wachstumskurs zurück. Nach Angaben des Immobilienmarkt-Observatoriums OMI der italienischen Steuerbehörde und des italienischen Bankenverbands ABI wurden 2025 in Italien rund 766.757 Wohnimmobilien verkauft, 6,4 % mehr als 2024. Der Gesamtwert der Wohnimmobilientransaktionen erreichte etwa 124 Milliarden Euro und stieg damit um 8,8 %.

Dies bildet einen relevanten Hintergrund für ausländische Käufer. Italien ist kein kleiner Lifestyle-Markt, sondern ein tief entwickelter Wohnimmobilienmarkt mit einer großen Bandbreite an Preissegmenten, Standorten und Immobilienarten.

Der Markt ist zudem zunehmend segmentiert. Internationale Käufer suchen nicht nur nach „günstigen Häusern in Italien“. Einige interessieren sich für erschwingliche Häuser in Dörfern oder Immobilien unter 250.000 Euro. Andere suchen nach hochwertigen Stadtwohnungen, Villen an Seen, renovierten Landhäusern, Hospitality-Immobilien, Mieteinnahmen, Stadtentwicklungsprojekten oder langfristigem Schutz des Familienvermögens.

Für chinesisches und singapurisches Kapital ist diese Segmentierung relevanter als eine pauschale Einordnung nach Nationalität.

Ausländische Käufer sind weiterhin eine Minderheit, aber strategisch relevant

Ausländische Staatsangehörige stellen weiterhin eine Minderheit auf dem italienischen Wohnimmobilienmarkt dar. Daten von IDOS und Scenari Immobiliari gehen für 2025 von rund 39.000 Immobilienkäufen durch ausländische Staatsangehörige aus, entsprechend etwa 5,1 % des nationalen Marktes und einem geschätzten Gesamtwert von rund 3,4 Milliarden Euro.

Diese Zahl liegt deutlich unter dem Niveau vor der Finanzkrise. Im Jahr 2007 sollen ausländische Staatsangehörige rund 135.000 Immobilien erworben haben, entsprechend 17,3 % des Marktes. Heute ist der Markt ausländischer Käufer zwar volumenmäßig kleiner, jedoch hinsichtlich seiner Struktur komplexer.

Für das internationale Publikum von Mannocci Law Firm ist entscheidend, dass „ausländische Käufer“ keine einheitliche Kategorie darstellen. Mindestens drei Gruppen lassen sich unterscheiden:

Ausländische Personen mit Wohnsitz in Italien, die ihren Hauptwohnsitz erwerben;

Nichtansässige private Käufer, die Zweitwohnsitze oder Anlageimmobilien erwerben;

Institutionelle oder professionelle Investoren, die Immobilien über Fonds, Gesellschaften oder Plattformen erwerben.

China ist stärker in den ersten beiden Kategorien vertreten. Singapur ist stärker in der dritten Kategorie vertreten.

China: private Käufer, Familienvermögen und Diversifizierung

Es gibt keine vollständige öffentliche italienische Datenbank, aus der exakt hervorgeht, wie viele Wohnimmobilien jährlich von chinesischen Staatsangehörigen in Italien erworben werden. Die verfügbaren Daten müssen daher anhand von Näherungsindikatoren gelesen werden: Schätzungen zu Käufen durch ausländische Staatsangehörige, internationale Immobiliennachfrage, Migrationsmuster, wirtschaftliche Gemeinschaften und das allgemeine Verhalten chinesischer Auslandsinvestitionen.

IDOS und Scenari Immobiliari zufolge entfallen stabil rund 10 % der Käufe durch ausländische Staatsangehörige auf chinesische Käufer und Käufer vom indischen Subkontinent. Überträgt man diesen Anteil auf die geschätzten 39.000 Käufe ausländischer Staatsangehöriger im Jahr 2025, ergibt sich für diese breitere asiatische Gruppe eine Größenordnung von etwa 3.900 Transaktionen. Dies ist als redaktionelle Schätzung zu verstehen und nicht als offizielle notarielle Statistik nach einzelnen Nationalitäten.

Das Marktprofil ist dennoch klar.

Chinesische Käufer in Italien sind häufig private Käufer und weniger institutionelles Immobilienkapital. Dazu können Familien gehören, die eine Wohnung für Kinder erwerben, die in Italien studieren, Unternehmer mit Bezug zu italienischen Wirtschaftsstandorten, ausländische Einwohner beim Erwerb ihres ersten Eigenheims oder private Investoren, die nach Mieteinnahmen und langfristiger Diversifizierung suchen.

Auch die Schwäche des chinesischen Binnenimmobilienmarktes ist relevant. Reuters berichtete, dass die Immobilieninvestitionen in China 2024 um 10,6 % zurückgingen, die Verkäufe gemessen an der Fläche um 12,9 % sanken und die Neubauaktivität um 23 % zurückging. Dies bedeutet nicht automatisch, dass chinesische Käufer deshalb in Italien investieren werden, erklärt aber, weshalb ein Teil des chinesischen Privatvermögens im Ausland nach Diversifizierung, Stabilität und bildungsbezogenen Immobilieninvestitionen suchen könnte.

Ein weiterer nützlicher Vergleichsindikator sind die Vereinigten Staaten. Die National Association of Realtors berichtete, dass chinesische Käufer 2025 gemessen am Transaktionsvolumen die größte ausländische Käufergruppe auf dem US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt waren und Bestandsimmobilien im Wert von rund 13,7 Milliarden US-Dollar erwarben. Auch dies ist keine italienische Statistik. Es bestätigt jedoch, dass chinesische Käufer weiterhin in der Lage sind, erhebliches Kapital in etablierten ausländischen Wohnimmobilienmärkten einzusetzen.

Wonach chinesische Käufer in Italien suchen könnten

Die chinesische Nachfrage in Italien lässt sich in vier praktische Profile unterteilen.

Das erste Profil ist der familien- und bildungsorientierte Käufer. Diese Gruppe interessiert sich für Wohnungen in Städten wie Mailand, Rom, Florenz, Bologna und anderen Universitäts- oder Wirtschaftszentren. Ziel des Erwerbs können Studium, familiäre Nutzung, Kapitalabsicherung oder eine spätere Aufenthaltsplanung sein.

Das zweite Profil ist der unternehmerisch tätige oder bereits in Italien ansässige Käufer. In Regionen mit ausgeprägten chinesischen Gemeinschaften und wirtschaftlicher Aktivität, darunter Teile der Toskana und Norditaliens, kann Immobilienbesitz mit unternehmerischer Tätigkeit, familiärer Niederlassung oder lokaler Integration verbunden sein.

Das dritte Profil ist der private Anlagekäufer. Dieser Käufer kann nach kleineren Wohnungen, ertragsorientierten Immobilien, mittelfristigen Vermietungen, Investitionsmöglichkeiten im Studentenwohnungssegment oder touristischen Vermietungsmöglichkeiten in Städten und historischen Destinationen suchen.

Das vierte Profil ist der Lifestyle- oder High-Net-Worth-Käufer. Diese Gruppe kann sich für Villen, restaurierte Landhäuser, Immobilien an Seen, Küstenhäuser oder hochwertige Stadtwohnungen in Rom, Florenz, Mailand oder Venedig interessieren.

Die Daten internationaler Käufer von Gate-away sind hier hilfreich, auch wenn sie nicht spezifisch auf China bezogen sind. Die internationale Nachfrage nach italienischen Immobilien konzentriert sich weiterhin stark auf Wohnungen, Villen und freistehende Häuser, insbesondere auf renovierte oder sofort bewohnbare Immobilien. Dies entspricht den Bedürfnissen ausländischer Käufer, die Renovierungsrisiken und operative Komplexität reduzieren möchten.

„Bezugsfertig“ bedeutet jedoch nicht automatisch rechtssicher. Auch eine renovierte Immobilie in Italien kann baurechtliche Unregelmäßigkeiten, Katasterabweichungen, Einschränkungen aus dem Wohnungseigentumsrecht oder ungelöste bauliche Probleme aufweisen.

Singapur: institutionelles Kapital statt massenhafter privater Käufe

„Öffentlich verfügbare Daten zeigen keinen umfangreichen Strom privater singapurischer Wohnimmobilienkäufer, die in größerem Umfang Immobilien in Italien erwerben.“

Singapur weist ein anderes Profil auf.

Öffentlich verfügbare Daten zeigen keinen umfangreichen Strom privater singapurischer Wohnimmobilienkäufer, die in größerem Umfang Immobilien in Italien erwerben. Singapur tritt vielmehr als Quelle hochentwickelten institutionellen Kapitals hervor.

Das beste Beispiel ist GIC, der Staatsfonds Singapurs. GIC erwarb einen Anteil von rund 35 % an Hotel Investment Partners, einer Plattform mit 72 Hotels und mehr als 21.000 Zimmern in Spanien, Griechenland, Italien und Portugal. Dabei handelt es sich nicht um den Kauf eines privaten Ferienhauses, sondern um eine Strategie auf Ebene einer Hospitality-Plattform.

Die Relevanz Singapurs hängt daher stärker mit professionellen Investmentthemen zusammen:

Hotels und Resorts;

Büro- und Mixed-Use-Immobilien;

Studentenwohnheime;

Professionell verwaltete Wohnkonzepte;

Stadtentwicklung;

Brown-to-Green-Investitionen;

Langfristige ertragsorientierte Plattformen.

Dieses Profil entspricht der Entwicklung des institutionellen italienischen Immobilienmarktes. In den vergangenen Jahren war internationales Kapital besonders aktiv in den Bereichen Hospitality, Büro, Einzelhandel, Living, Logistik und Studentenunterkünfte. Italien weist in bestimmten operativen Immobiliensegmenten weiterhin Angebotsdefizite auf, insbesondere im Studentenwohnen und bei professionell verwalteten Wohnkonzepten. Dies macht den Markt für Investoren attraktiv, die nach Skalierbarkeit und struktureller Nachfrage suchen.

Das Olympische Dorf in Mailand ist ein gutes Beispiel für die Entwicklung des Marktes. COIMA hat das Projekt als künftiges Studentenwohnprojekt mit 1.700 Betten nach den Olympischen Winterspielen 2026 beschrieben, verbunden mit einem starken Fokus auf Stadtentwicklung und soziale Wirkung. Unabhängig davon, ob an einem bestimmten Einzelprojekt ein singapurischer Investor beteiligt ist oder nicht, entspricht die Assetklasse selbst genau jener Art professioneller Immobilieninvestition, die wesentlich besser zu institutionellem Kapital aus Singapur passt als zum klassischen privaten Erwerb eines Zweitwohnsitzes.

China vs. Singapur: zwei unterschiedliche Investitionslogiken

Die zentrale Unterscheidung ist strategischer Natur.

Chinesische Käufer werden eher durch familiäre Bedürfnisse, Bildung, Diversifizierung, Unternehmertum, Mieteinnahmen und Lifestyle motiviert. Die Transaktion ist häufig wohnwirtschaftlich und persönlich geprägt, selbst wenn sie zugleich eine Investitionskomponente enthält.

Singapurisches Kapital wird eher durch Rendite, Skalierbarkeit, Plattformökonomie, professionelles Management, Hospitality, urbane Transformation und langfristige institutionelle Allokation bestimmt.

Daraus ergeben sich zwei unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Realitäten.

Für chinesische Käufer betreffen die zentralen Fragen üblicherweise die Erwerbsberechtigung, die Gegenseitigkeit, die Mittelherkunft, Bankdokumentation, persönliche oder familiäre Strukturen, Immobilien-Due-Diligence, steuerliche Aspekte, Erbrecht und die Frage, ob der Erwerb persönlich oder über eine Gesellschaft erfolgen sollte.

Bei in Singapur ansässigen Investoren verlagert sich der Schwerpunkt häufig auf gesellschaftsrechtliche Vertretungsbefugnisse, Fondsstrukturen, wirtschaftlich Berechtigte, Geldwäscheprüfung, steuerliche Effizienz, Asset Management, Prüfung von Mietverhältnissen, Planungsrecht, Finanzierung, ESG-Standards und Exit-Strategien.

Derselbe italienische Immobilienmarkt führt daher zu zwei sehr unterschiedlichen Arten rechtlicher Mandate.

Der rechtliche Punkt: Marktchancen beseitigen das Transaktionsrisiko nicht

Sowohl chinesische als auch singapurische Käufer sind Nicht-EU-Käufer. Der italienische Rechtsrahmen muss daher sorgfältig geprüft werden.

Nach Art. 16 der Vorbestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch genießen ausländische Staatsangehörige in Italien vorbehaltlich der Gegenseitigkeit zivilrechtliche Rechte, sofern keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen etwas anderes vorsehen. In der Praxis kann bei einem nicht in der EU ansässigen Nicht-EU-Käufer zu prüfen sein, ob ein italienischer Staatsangehöriger im Herkunftsland des Käufers eine entsprechende Transaktion durchführen dürfte.

Es bestehen Ausnahmen. Bestimmte Nicht-EU-Staatsangehörige mit rechtmäßigem Aufenthalt in Italien können beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien erwerben, ohne dass dieselbe Gegenseitigkeitsprüfung erforderlich ist, sofern die maßgeblichen Aufenthaltsvoraussetzungen erfüllt sind.

Bei Singapur kann die Gegenseitigkeit besonders relevant sein, weil Singapur selbst zwischen verschiedenen Immobilienkategorien unterscheidet. Ausländische Personen benötigen dort grundsätzlich eine Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken mit Wohnbebauung. Dies kann relevant werden, wenn es sich bei der italienischen Immobilie nicht um eine einfache Wohnung, sondern beispielsweise um eine Villa, ein Grundstück oder eine Immobilie mit besonderen Eigenschaften handelt, die eine sorgfältigere vergleichende Prüfung erfordern.

Bei China liegt die praktische Schwierigkeit häufig in der Mittelherkunft. Die italienische Bank, der Notar und die an der Transaktion beteiligten Berufsträger müssen die Herkunft der Gelder, den Zahlungsweg und den wirtschaftlich Berechtigten nachvollziehen können. Devisenkontrollen und grenzüberschreitende Transfers können eine frühzeitige Dokumentation besonders wichtig machen.

In beiden Fällen sollte die Transaktion vorbereitet werden, bevor der Käufer ein verbindliches Angebot unterzeichnet oder eine Anzahlung leistet.

Marktschlussfolgerung

China und Singapur sind beide für den italienischen Immobilienmarkt relevant, repräsentieren jedoch unterschiedliche Formen der Nachfrage.

China ist stärker durch private Wohnimmobiliennachfrage vertreten: Familien, Studierende, Unternehmer, in Italien ansässige Personen, kleinere Investoren und ausgewählte vermögende Privatkäufer. Bei den Immobilien handelt es sich häufig um Wohnungen, Mietobjekte, Zweitwohnsitze, hospitalitybezogene Immobilien oder Lifestyle-Immobilien.

Singapur ist stärker durch institutionelles und professionelles Kapital vertreten: Hospitality-Plattformen, Fonds, Studentenwohnen, Managed Living, Büroimmobilien und Stadtentwicklungsprojekte. Die Assets sind eher skalierbar, professionell verwaltet und ertragsorientiert.

Für Verkäufer, Makler und Investoren ist diese Unterscheidung relevant. Ein chinesischer Käufer kann insbesondere rechtliche Klarheit, Sicherheit und englischsprachige Unterstützung während der Transaktion benötigen. Ein singapurischer Investor kann dagegen eine stärker strukturierte rechtliche und investmentbezogene Analyse benötigen.

Für Käufer ist die Botschaft ebenso klar: Italien ist offen, aber nicht informell. Marktchancen müssen mit Rechtssicherheit einhergehen.

Mannocci Law Firm unterstützt internationale Mandanten bei italienischen Immobilienangelegenheiten, mit besonderem Schwerpunkt auf grenzüberschreitenden Käufen, rechtlicher Due Diligence, Gegenseitigkeit, Fragen der Mittelherkunft, Vertragsprüfung und Transaktionsstrukturierung. Die Kanzlei bietet ausländischen Käufern, Familien, Investoren und Unternehmen, die in den italienischen Immobilienmarkt eintreten, unabhängige Rechtsberatung in englischer Sprache.

Wenn Sie ein chinesischer oder singapurischer Käufer sind oder Kapital aus China oder Singapur bei einer italienischen Immobilientransaktion beraten, sollte eine unabhängige rechtliche Prüfung vor dem Angebot erfolgen – nicht erst, nachdem ein Problem entstanden ist.

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Autor

Rechtsanwalt Andrea Mannocci, Gründer von Mannocci Law Firm, ist ein italienischer Anwalt für Immobilienrecht und berät internationale Mandanten bei Immobilienerwerben, Due-Diligence-Prüfungen, grenzüberschreitenden Käufen, Immobilienrechtsstreitigkeiten, Erbfällen und Fragen des Vermögensschutzes in Italien. Mannocci Law Firm ist eine unabhängige Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in der Toskana und Kanzleistandorten in Florenz und Pisa. Die Kanzlei bietet internationalen Mandanten englischsprachige rechtliche Unterstützung bei italienischen Immobilientransaktionen und damit verbundenen grenzüberschreitenden Angelegenheiten.

Quellen

Italienische Steuerbehörde / OMI und ABI, Residential Real Estate Report 2026; Daten von IDOS und Scenari Immobiliari zu ausländischen Staatsangehörigen und Wohneigentum in Italien; internationale Käuferberichte von Gate-away; Reuters-Berichterstattung über den chinesischen Immobilienmarkt; National Association of Realtors, 2025 International Transactions in U.S. Residential Real Estate; GIC-Materialien zu Hotel Investment Partners; COIMA-Materialien zum Olympischen Dorf Mailand und Studentenwohnen; Leitlinien des italienischen Außenministeriums zur Gegenseitigkeit; Materialien des italienischen Notariats zu ausländischen Käufern und Gegenseitigkeit; Leitlinien der Singapore Land Authority zum Immobilienerwerb durch Ausländer; Website von Mannocci Law Firm und die Seite Cross-Border Buying.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine rechtliche, steuerliche, finanzielle, migrationsrechtliche oder investitionsbezogene Beratung dar. Italienische Immobilientransaktionen mit chinesischen, singapurischen oder anderen Nicht-EU-Käufern müssen stets im Einzelfall geprüft werden, insbesondere unter Berücksichtigung von Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus, Gegenseitigkeit, Immobiliendokumentation, Mittelherkunft, steuerlicher Situation, wirtschaftlich Berechtigten, Investitionsstruktur und beabsichtigter Nutzung der Immobilie. Durch die Lektüre dieses Artikels entsteht kein Mandatsverhältnis mit Mannocci Law Firm.