Immobilienkauf in der Toskana: Wichtige rechtliche Entwicklungen und Marktinformationen für internationale Käufer
Der Immobilienmarkt in der Toskana stößt weiterhin auf großes internationales Interesse, insbesondere in Florenz, Lucca, Grosseto, in den Küstengebieten sowie auf dem Markt für ländliche Immobilien in der Region.
Die jüngsten Entwicklungen bestätigen jedoch einen wichtigen Grundsatz: Der Kauf einer Immobilie in der Toskana erfordert mehr als die bloße Prüfung der Eigentumsverhältnisse und die Verhandlung des Kaufpreises. Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn die Immobilie für touristische Beherbergungszwecke genutzt wird, von Superbonus-Maßnahmen profitiert hat oder von einem Käufer aus einem Nicht-EU-Staat erworben wird.
Touristische Vermietungen erfordern eine sorgfältigere Due-Diligence-Prüfung
Immobilien, die als für Airbnb oder andere Kurzzeitvermietungen geeignet angeboten werden, bleiben für internationale Käufer besonders attraktiv. Die Möglichkeit, eine bereits bestehende Vermietungstätigkeit fortzuführen, sollte jedoch niemals als selbstverständlich angesehen werden.
Die jüngsten Hinweise der Region Toskana bestätigen, dass touristische Vermietungen, die nicht gewerblich betrieben werden, der zuständigen Gemeinde über das SUAP-System elektronisch gemeldet werden müssen. Für jede Immobilie müssen außerdem die entsprechenden regionalen und nationalen Identifikationscodes, CIR und CIN, eingeholt werden.
Eine Kurzzeitvermietung kann grundsätzlich nicht gewerblich bleiben, wenn eine Privatperson höchstens zwei Wohnungen betreibt. Ab der dritten Wohnung ist für die Tätigkeit eine formelle SCIA erforderlich und sie wird als gewerbliche Tätigkeit behandelt.
Diese Unterscheidung ist beim Kauf einer bereits vermieteten Immobilie von Bedeutung. Registrierungen, Identifikationscodes und die verwaltungsrechtliche Position des Verkäufers gehen nicht zwangsläufig automatisch auf den Käufer über. Ein Eigentümerwechsel kann außerdem Übergangsrechte beeinträchtigen, die für bestimmte Bed-and-Breakfast-Betriebe, Gästehäuser und andere Beherbergungsbetriebe gelten.
Vor dem Kauf sollten Käufer daher Folgendes prüfen:
die genaue betriebliche Einstufung der Immobilie;
die CIR-, CIN- sowie SUAP- oder SCIA-Unterlagen;
ob die bestehende Tätigkeit nach Abschluss des Kaufs rechtmäßig fortgeführt werden darf;
mögliche kommunale Beschränkungen oder anhängige Sanktionen;
die vom neuen Eigentümer vorzunehmenden Registrierungen und Meldungen.
Wenn die erwarteten Mieteinnahmen Bestandteil der Investitionsentscheidung sind, sollte die rechtmäßige Fortführung der Tätigkeit geprüft werden, bevor der Käufer vertraglich gebunden ist.
Der Markt verlangsamt sich, ist aber noch kein Käufermarkt
Die jüngste von der italienischen Zentralbank veröffentlichte Erhebung weist auf ein langsameres Wachstum der Verkaufspreise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 hin. Gleichzeitig liegen die Verhandlungsspielräume und die durchschnittlichen Verkaufszeiten weiterhin nahe ihren historischen Tiefstständen.
Dies deutet auf einen ausgeglicheneren, aber weiterhin wettbewerbsintensiven Markt hin. Ein langsameres Preiswachstum bedeutet nicht zwangsläufig, dass Verkäufer bereit sind, erhebliche Preisnachlässe zu akzeptieren – insbesondere bei charakteristischen oder außergewöhnlichen Immobilien in der Toskana.
Internationale Käufer sollten daher ihre rechtlichen Prüfungen, Finanzierungsmodalitäten und vertraglichen Bedingungen frühzeitig vorbereiten. Der Versuch, wesentliche Schutzbestimmungen erst in einem fortgeschrittenen Stadium der kommerziellen Verhandlungen einzuführen, kann die Position des Käufers erheblich schwächen.
Branchendaten zeigen außerdem weiterhin eine beträchtliche ausländische Nachfrage in der Toskana, insbesondere nach freistehenden Häusern, ländlichen Immobilien und Objekten mit touristischem Bezug. Diese Zahlen sollten als Marktindikatoren und nicht als offizielle Transaktionsstatistiken betrachtet werden. Sie bestätigen jedoch die anhaltende internationale Attraktivität der Region.
Superbonus-Maßnahmen können die steuerliche Behandlung eines Verkaufs beeinflussen
Die italienische Steuerbehörde hat kürzlich die Behandlung von Veräußerungsgewinnen bei Immobilien klargestellt, die im Miteigentum stehen und zuvor Gegenstand von Superbonus-Maßnahmen waren.
Wurden Eigentumsanteile auf unterschiedliche Weise erworben – beispielsweise teilweise durch Kauf und teilweise durch Erbschaft –, muss die steuerliche Behandlung für jeden Anteil gesondert geprüft werden. Die für einen geerbten Anteil geltende Steuerbefreiung erstreckt sich nicht automatisch auf Anteile, die aufgrund eines anderen Rechtstitels erworben wurden.
Die italienische Steuerbehörde hat außerdem klargestellt, dass von einem Miteigentümer getragene Aufwendungen nicht zwangsläufig zur Erhöhung der steuerlichen Anschaffungskosten des Anteils eines anderen Miteigentümers herangezogen werden können.
Obwohl dieses Thema in erster Linie Verkäufer betrifft, kann es die Kaufpreisverhandlungen, den vom Verkäufer erwarteten Nettoerlös und den zeitlichen Ablauf der Transaktion beeinflussen. Bei Immobilien, die von Superbonus-Maßnahmen betroffen sind, sollten die Parteien sowohl die Herkunft jedes Eigentumsanteils als auch die Historie der getätigten Aufwendungen rekonstruieren, bevor sie verbindliche Vereinbarungen abschließen.
Die grenzüberschreitende Erwerbsberechtigung sollte vor Unterzeichnung eines Kaufangebots geprüft werden
Im August wurden keine wesentlichen neuen Vorschriften zur Erwerbsberechtigung ausländischer Käufer eingeführt. Die bestehende Unterscheidung zwischen Käufern aus EU- und Nicht-EU-Staaten bleibt dennoch von großer Bedeutung.
Staatsangehörige der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums sowie bestimmte ausländische Staatsangehörige mit rechtmäßigem Aufenthalt in Italien können grundsätzlich Immobilien erwerben, ohne dass eine Gegenseitigkeitsprüfung erforderlich ist. Bei anderen Käufern aus Nicht-EU-Staaten kann eine länderspezifische Prüfung auf der Grundlage des italienischen Rechts, bilateraler Abkommen und der Rechte erforderlich sein, die italienischen Staatsangehörigen im Herkunftsstaat des Käufers eingeräumt werden.
Diese Prüfung sollte vor der Unterzeichnung eines unwiderruflichen Kaufangebots oder eines Vorvertrags erfolgen. Wird diese Frage bis zu den abschließenden Prüfungen durch den Notar aufgeschoben, kann der Käufer unnötigen vertraglichen und finanziellen Risiken ausgesetzt werden.
Die praktische Schlussfolgerung für internationale Käufer
Der aktuelle Immobilienmarkt in der Toskana bietet weiterhin ausgezeichnete Chancen. Die rechtliche Situation einer Immobilie lässt sich jedoch nicht allein anhand des Immobilienangebots oder der kommerziellen Beschreibung beurteilen.
Genehmigungen für touristische Vermietungen, Eigentümerwechsel, Superbonus-Maßnahmen, die steuerliche Historie und die Staatsangehörigkeit des Käufers können sich sämtlich auf die Transaktion auswirken. Eine frühzeitige und unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung bleibt das wirksamste Mittel, um diese Fragen zu erkennen, bevor Anzahlungen geleistet oder verbindliche Verpflichtungen eingegangen werden.
Mannocci Law Firm berät internationale Käufer und Investoren in der gesamten Toskana und in Italien und koordiniert die rechtlichen, vertraglichen und grenzüberschreitenden Aspekte von Immobilienkäufen – von der ersten Prüfung bis zum Abschluss der Transaktion.
Weitere Informationen finden Sie unter: www.mannocci.law
Rechtsanwalt Andrea Mannocci ist Gründer von Mannocci Law Firm, einer unabhängigen italienischen Rechtsanwaltskanzlei mit Standorten in Florenz und Pisa. Er berät internationale Käufer, Investoren und Immobilieneigentümer bei Immobilienkäufen, Due-Diligence-Prüfungen, Verträgen, Streitigkeiten und grenzüberschreitenden Angelegenheiten in der Toskana und in ganz Italien. Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Jede Immobilientransaktion sollte anhand ihrer konkreten rechtlichen, technischen und tatsächlichen Umstände geprüft werden.
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