Køb af ejendom i Toscana: Vigtige juridiske opdateringer og markedsudviklinger for internationale købere
Det toscanske ejendomsmarked tiltrækker fortsat stor international interesse, navnlig i Firenze, Lucca og Grosseto, i kystområderne samt på regionens marked for landejendomme.
Den seneste udvikling bekræfter imidlertid et vigtigt princip: Køb af en ejendom i Toscana kræver mere end blot en kontrol af ejendomsretten og en forhandling af prisen. Der er behov for særlig opmærksomhed, når ejendommen anvendes til turistindkvartering, har været omfattet af Superbonus-arbejder eller erhverves af en køber fra et land uden for EU.
Turistudlejning kræver en mere omhyggelig juridisk due diligence
Ejendomme, der markedsføres som egnede til Airbnb eller andre former for korttidsudlejning, er fortsat særligt attraktive for internationale købere. Muligheden for at fortsætte en eksisterende udlejningsaktivitet bør imidlertid aldrig tages for givet.
De seneste retningslinjer fra regionen Toscana bekræfter, at ikke-erhvervsmæssig turistudlejning skal anmeldes elektronisk til den kompetente kommune gennem SUAP-systemet. Hver ejendom skal desuden have de relevante regionale og nationale identifikationskoder, CIR og CIN.
Korttidsudlejning kan som udgangspunkt fortsat anses for ikke-erhvervsmæssig, når en privatperson driver højst to lejligheder. Fra og med den tredje lejlighed kræver aktiviteten en formel SCIA-anmeldelse og behandles som erhvervsmæssig virksomhed.
Denne sondring er vigtig ved køb af en ejendom, der allerede anvendes til udlejning. Registreringer, identifikationskoder og sælgerens forvaltningsretlige status overføres ikke nødvendigvis automatisk til køberen. Et ejerskifte kan også påvirke overgangsrettigheder, som gælder for visse bed and breakfasts, gæstehuse og andre overnatningsvirksomheder.
Inden købet gennemføres, bør køberen derfor kontrollere:
ejendommens præcise driftsmæssige klassifikation;
dens CIR-, CIN- og SUAP- eller SCIA-registreringer;
om den eksisterende aktivitet lovligt kan fortsætte efter købets gennemførelse;
eventuelle kommunale begrænsninger eller verserende sanktioner;
de registreringer og anmeldelser, som den nye ejer skal foretage.
Hvis den forventede lejeindtægt indgår i investeringsbeslutningen, bør det kontrolleres, om aktiviteten lovligt kan fortsætte, inden køberen bliver kontraktligt forpligtet.
Markedet aftager, men det er endnu ikke blevet et købers marked
Den seneste undersøgelse offentliggjort af Italiens centralbank viser en langsommere vækst i salgspriserne på boliger i andet kvartal af 2026. Samtidig ligger forhandlingsmarginerne og de gennemsnitlige salgstider fortsat tæt på historisk lave niveauer.
Dette peger på et mere afbalanceret, men stadig konkurrencepræget marked. En langsommere prisvækst betyder ikke nødvendigvis, at sælgerne er villige til at acceptere betydelige prisnedslag, navnlig når det gælder karakteristiske eller særlige ejendomme i Toscana.
Internationale købere bør derfor forberede deres juridiske undersøgelser, finansieringsordninger og kontraktvilkår på et tidligt tidspunkt. Forsøg på først at indføre væsentlige beskyttelsesvilkår, når de kommercielle forhandlinger allerede er langt fremme, kan svække køberens position betydeligt.
Branchedata viser fortsat en betydelig udenlandsk efterspørgsel i Toscana, især efter fritliggende boliger, landejendomme og ejendomme med tilknytning til turisme. Disse tal bør betragtes som markedsindikatorer og ikke som officielle transaktionsstatistikker, men de bekræfter regionens vedvarende internationale tiltrækningskraft.
Superbonus-arbejder kan påvirke den skattemæssige behandling af et salg
Den italienske skattemyndighed har for nylig præciseret behandlingen af kapitalgevinster ved ejendomme, som ejes i sameje, og som tidligere har været omfattet af Superbonus-arbejder.
Hvis ejerandele er erhvervet på forskellige måder – eksempelvis delvist ved køb og delvist ved arv – skal den skattemæssige behandling vurderes særskilt for hver enkelt andel. Den skattefritagelse, der gælder for en arvet andel, omfatter ikke automatisk andele, som er erhvervet på et andet retsgrundlag.
Den italienske skattemyndighed har desuden præciseret, at udgifter afholdt af én medejer ikke nødvendigvis kan anvendes til at forhøje det skattemæssige anskaffelsesgrundlag for en anden medejers andel.
Selv om dette spørgsmål primært vedrører sælgere, kan det påvirke prisforhandlingerne, sælgerens forventede nettoprovenu og transaktionens tidsplan. For ejendomme, der har været omfattet af Superbonus-arbejder, bør parterne kortlægge både oprindelsen af hver enkelt ejerandel og historikken for de afholdte udgifter, inden de indgår bindende aftaler.
Retten til at foretage et grænseoverskridende køb bør kontrolleres, før et tilbud underskrives
Der blev ikke indført væsentlige nye regler om udenlandske køberes ret til at erhverve ejendom i løbet af august. Den eksisterende sondring mellem købere fra henholdsvis EU- og ikke-EU-lande er dog fortsat vigtig.
EU- og EØS-borgere samt visse udenlandske statsborgere med lovligt ophold i Italien kan som udgangspunkt købe fast ejendom uden en vurdering af gensidighedsbetingelsen. For andre købere fra lande uden for EU kan det være nødvendigt at foretage en landespecifik analyse på grundlag af italiensk ret, bilaterale traktater og de rettigheder, som italienske statsborgere har i køberens hjemland.
Denne kontrol bør foretages, inden et uigenkaldeligt købstilbud eller en foreløbig købsaftale underskrives. Hvis spørgsmålet udskydes til notarens afsluttende kontrol, kan køberen blive udsat for unødvendige kontraktmæssige og økonomiske risici.
Den praktiske konklusion for internationale købere
Det nuværende ejendomsmarked i Toscana tilbyder fortsat fremragende muligheder, men en ejendoms juridiske situation kan ikke vurderes alene ud fra salgsannoncen eller den kommercielle beskrivelse.
Tilladelser til turistudlejning, ejerskifte, Superbonus-arbejder, ejendommens skattemæssige historik og køberens nationalitet kan alle påvirke transaktionen. En tidlig og uafhængig juridisk due diligence er fortsat den mest effektive måde at identificere disse forhold på, inden der betales depositum eller indgås bindende forpligtelser.
Mannocci Law Firm bistår internationale købere og investorer i hele Toscana og Italien og koordinerer de juridiske, kontraktmæssige og grænseoverskridende aspekter af ejendomskøb – fra den indledende vurdering til transaktionens gennemførelse.
Yderligere oplysninger findes på: www.mannocci.law
Advokat Andrea Mannocci er grundlægger af Mannocci Law Firm, et uafhængigt italiensk advokatfirma med kontorer i Firenze og Pisa. Han rådgiver internationale købere, investorer og ejendomsejere om ejendomskøb, due diligence, kontrakter, tvister og grænseoverskridende forhold i Toscana og resten af Italien. Denne artikel er udelukkende udarbejdet til generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Enhver ejendomstransaktion bør vurderes på grundlag af dens konkrete juridiske, tekniske og faktiske omstændigheder.
Kommentarer